来一个最近卖掉的CMHC multifamily 项目的案例分析。 这个项目位于Edmonton机场附近, 周边学校/医院/企业很多, 住房比较短缺, 空房率极低。
这个是10套独立屋的项目, 每套独立屋上下两套独立单元。 一共20套房子。 最后成交价是628万。 购买客户的首付是31万4, 剩余597万CMHC贷款。
CMHC MLI商业贷款不看个人收入, 不计入个人债务, 是否能贷款主要看物业的现金流。 最大的特色, 是95% 的贷款额, 50年贷款周期, 锁定10年, 超低利息(最新是3.5%)
这个项目, house楼上(一层二层出租2400/月) , 地下(分门出入, legal地下室) 1300/月。 20套一起, 每月总租金3万7, 每年总租金44万
这个项目, 预计每年运行总开销是9万5
注意这里的每年收入和开销, 是CMHC估算的, 不是我们估算的
贷款597万, 每个月贷款需要支付2万1, 每年25万
总结一下。 628万买20个单元(10个house), 首付31万, 每年租金收入44万, 运行开销9万5, 贷款开销25万, 每年净现金流9万3
每年现金回报差不多30%, 另外每年还能还4万多本金。 所以假设未来物业永远不升值, 租金永远不上涨, 每年的回报超过50%。
如果按照当地过去10年的情况, 每年平均物业升值5%, 每年租金平均升值5% , 那么回报率超过150%
你可以花150万(30万首付), 在万锦最好的位置(angus glen), 买一个townhouse出租。 每个月预计租金4000, 每个月开销预计8500, 每个月现金流是负的4500。 而且要占用你个人的贷款额度。
你也可以首付30万, 贷款600万, 买这个20套单元。每个月租金3万7, 每个月开销2万9, 每个月正现金流8000。 而且这是商业贷款, 不占用你个人贷款额度。
这个项目是我们上周二卖掉的。 大家有问题可以随时问我和讨论。
1. Edmonton租客的收入在全国是第三高的城市, 接近6万7/年
2. Edmonton过去5年的物业, 从35万涨到了46万。 5年涨了30% 左右。Markham 过去5年的物业。 从94万涨到了125万。 也差不多涨了30%。
3. 租金来看, 两个城市基本差不多。 租金价格类似, 过去五年涨幅也类似。
4. 人口增长来看, Markham 过去12个月人口增加一万人, Edmonton 过去12个月人口增长10万人。 Markham 预计2040年人口突破50万, Edmonton 预计突破200万
总体来说, Edmonton 的租客收入比Markham高35% ,收入和消费税率比Markham低不少, 实际消费力估计比Markham 高45%以上。 两个城市租金类似, 房价Edmonton是Markham的30% , 租售比是Markham 的3倍。 Edmonton人口数量是Markham 的四倍, 人口流入增速是Markham 10倍。
如果买多单元住宅投资, 这两个城市二选一, 你是选哪个呢?
感兴趣的联系微信:tonyzhu668